Pelitabanten.com – Persetujuan Bangunan Gedung merupakan dokumen legalitas pengganti Izin Mendirikan Bangunan yang wajib dimiliki pemilik properti di Kota Tangerang Selatan sebelum memulai konstruksi. Ketentuan ini berlaku bagi pembangunan rumah tinggal baru, renovasi yang mengubah denah atau struktur, hingga pemanfaatan bangunan usaha di seluruh wilayah kecamatan, mulai dari Serpong, Pamulang, Ciputat, Pondok Aren, hingga Setu.
Seluruh proses permohonan kini dilaksanakan secara daring melalui satu pintu nasional, yaitu portal Sistem Informasi Manajemen Bangunan Gedung. Dinas Penanaman Modal dan Pelayanan Terpadu Satu Pintu bersama dinas teknis tata bangunan Pemerintah Kota Tangerang Selatan bertindak sebagai verifikator berkas dan pelaksana pengawasan di lapangan.
Status IMB Lama Setelah Pemberlakuan PBG
Peralihan dari IMB ke PBG didasarkan pada mandat Peraturan Pemerintah Nomor 16 Tahun 2021 tentang Peraturan Pelaksanaan Undang-Undang Bangunan Gedung. Perbedaan mendasarnya terletak pada pendekatan pengawasan: IMB menitikberatkan pada izin izin administratif di awal, sedangkan PBG berfokus pada pemenuhan standar keandalan teknis bangunan gedung.
Bagi pemilik rumah tapak atau gedung di wilayah Tangerang Selatan yang telah memiliki IMB sah sebelum aturan ini berlaku, dokumen tersebut tetap dinyatakan berkekuatan hukum. Pengajuan PBG baru diwajibkan apabila bangunan tersebut mengalami perubahan denah, penambahan lantai, perluasan tapak, atau alih fungsi dari hunian menjadi tempat usaha.
Syarat Dokumen Pengurusan PBG Tangerang Selatan
Kelengkapan berkas yang diunggah ke sistem terbagi menjadi dua kelompok besar, yakni dokumen administratif legalitas lahan dan dokumen teknis perancangan bangunan.
1. Dokumen Administratif
- Kartu Tanda Penduduk pemohon atau penanggung jawab.
- Nomor Pokok Wajib Pajak pemohon.
- Bukti kepemilikan hak atas tanah yang sah, seperti Sertifikat Hak Milik, Sertifikat Hak Guna Bangunan, atau akta perjanjian sewa pemanfaatan tanah yang dilegalisasi notaris bila pemohon bukan pemilik lahan.
- Bukti lunas Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan tahun berjalan di wilayah Kota Tangerang Selatan.
- Keterangan Rencana Kota atau Informasi Tata Ruang yang diterbitkan oleh instansi tata ruang Kota Tangerang Selatan sebagai rujukan garis sempadan bangunan dan koefisien dasar bangunan.
2. Dokumen Teknis
- Gambar rancangan arsitektur lengkap, mencakup peta situasi, denah tiap lantai, tampak depan dan samping, serta potongan melintang dan membujur.
- Gambar teknis struktur pondasi, kolom, pembalokan, plat lantai, dan rangka atap, disertai perhitungan kekuatan struktur untuk bangunan bertingkat.
- Gambar instalasi mekanikal, elektrikal, dan perpipaan, meliputi jalur instalasi listrik, sistem distribusi air bersih, saluran air kotor, dan bak peresapan air hujan.
- Spesifikasi teknis material bahan bangunan yang digunakan.
Alur Pengajuan PBG Kota Tangerang Selatan di Portal SIMBG
Pelayanan perizinan tidak lagi menerima pengajuan berkas secara manual di loket fisik. Seluruh alur berjalan terintegrasi melalui portal resmi Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat.
Baca Juga: Wahai Warga Kota Tangerang, Urus Persetujuan Bangunan Gedung Gampang Caranya!
- Pembuatan Akun: Pemohon mendaftarkan diri di portal resmi simbg.pu.go.id menggunakan alamat surel aktif dan memilih opsi pendaftaran sebagai Pemohon.
- Pengisian Data dan Pengunggahan Berkas: Pemohon memilih jenis permohonan bangunan baru atau renovasi, memasukkan detail luas lantai, alamat persil tanah di wilayah Tangerang Selatan, lalu mengunggah seluruh berkas administrasi dan desain teknis dalam format digital.
- Pemeriksaan Berkas Administratif: Petugas DPMPTSP Kota Tangerang Selatan memeriksa kelengkapan identitas, keabsahan surat tanah, dan bukti pelunasan PBB.
- Sidang dan Verifikasi Teknis: Tim Penilai Teknis atau Tim Profesi Ahli dari dinas teknis pemerintah daerah mengevaluasi kesesuaian gambar arsitektur dan struktur terhadap ketentuan tata ruang kota. Jika terdapat ketidaksesuaian, sistem akan mengirimkan instruksi perbaikan dokumen.
- Penerbitan Surat Ketetapan Retribusi Daerah: Setelah dokumen teknis dinyatakan memenuhi standar keselamatan dan tata ruang, dinas teknis menerbitkan besaran retribusi yang harus dibayar.
- Pembayaran Retribusi: Pemohon menyetorkan biaya retribusi resmi ke kas daerah Pemerintah Kota Tangerang Selatan melalui kanal perbankan resmi yang ditunjuk.
- Penerbitan Dokumen PBG: DPMPTSP Kota Tangerang Selatan memvalidasi bukti bayar dan menerbitkan surat keputusan PBG yang dilengkapi tanda tangan elektronik resmi serta kode batang keabsahan.
Skema dan Komponen Estimasi Retribusi PBG
Pendaftaran akun, pemeriksaan berkas, dan sesi konsultasi teknis di SIMBG tidak dikenakan pungutan. Biaya yang timbul resmi disetorkan langsung ke kas daerah Pemerintah Kota Tangerang Selatan sebagai retribusi persetujuan bangunan gedung.
Perhitungan retribusi mengacu pada rumus perkalian antara luas total lantai bangunan, indeks terintegrasi fungsi dan kompleksitas, indeks lokalitas daerah, serta Standar Harga Satuan Tertinggi yang diatur dalam Peraturan Daerah Kota Tangerang Selatan tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah.
| Kategori Bangunan | Indeks Kompleksitas | Karakteristik Teknis | Keterangan Retribusi |
|---|---|---|---|
| Rumah Tinggal Sederhana | Rendah | Hunian 1 lantai dengan struktur standar | Tarif retribusi dasar paling ekonomis per meter persegi |
| Rumah Tinggal Bertingkat | Sedang | Hunian 2 lantai ke atas dengan struktur beton bertulang | Dihitung berdasarkan koefisien ketinggian dan total luas lantai |
| Bangunan Usaha / Ruko | Sedang hingga Tinggi | Kompleks pertokoan, kantor, atau gudang | Memperhitungkan faktor fungsi usaha dan beban lingkungan |
Sebagai ilustrasi umum untuk rumah tinggal sederhana satu lantai dengan luas bangunan di bawah 100 meter persegi, nilai retribusi resmi kas daerah umumnya berkisar antara ratusan ribu hingga beberapa juta rupiah. Besaran pasti akan tercantum secara transparan pada tagihan resmi di akun SIMBG pemohon.
Sanksi Membangun Tanpa Dokumen PBG
Mendirikan fisik bangunan sebelum dokumen persetujuan resmi terbit melanggar aturan tata ruang daerah. Pemerintah Kota Tangerang Selatan melalui Satuan Polisi Pamong Praja berwenang mengenakan tindakan penertiban bertahap bagi pemilik proyek yang tidak mematuhi regulasi.
Sanksi administratif meliputi teguran tertulis, penyegelan lokasi proyek, penghentian paksa jalannya konstruksi, pembekuan izin operasional, hingga denda administratif. Pada pelanggaran berat yang melanggar sempadan sungai atau jalan secara fatal, sanksi dapat berujung pada pembongkaran paksa bangunan.
Pertanyaan Umum Seputar PBG Tangerang Selatan
Berapa lama waktu yang dibutuhkan hingga dokumen PBG terbit?
Berdasarkan standar operasional prosedur nasional, proses verifikasi hingga penerbitan memakan waktu rata-rata 14 sampai 28 hari kerja, bergantung pada kelengkapan berkas teknis awal dan kecepatan pemohon dalam merevisi gambar saat sesi konsultasi.
Baca Juga: Perbedaan Rumah Subsidi dan Komersial: Panduan Lengkap Warga Banten
Apakah permohonan rumah tinggal wajib memakai tanda tangan arsitek berlisensi?
Untuk rumah tinggal sederhana satu lantai, pemohon dapat memanfaatkan gambar perencanaan sederhana yang sesuai format teknis standar dinas terkait. Namun, untuk bangunan bertingkat atau bangunan komersial, berkas perhitungan struktur dan arsitektur wajib dirancang oleh perencana bersertifikat keahlian.
Apakah dokumen PBG otomatis menyertakan Sertifikat Laik Fungsi?
Tidak. PBG adalah izin untuk memulai pembangunan fisik. Setelah konstruksi selesai dilaksanakan sesuai rancangan yang disetujui, pemohon wajib mengajukan penerbitan Sertifikat Laik Fungsi agar bangunan dapat dihuni atau dioperasikan secara legal.
Kepatuhan mengurus PBG sedari tahap perencanaan menjamin keandalan konstruksi, kepastian batas tanah, dan perlindungan nilai aset properti di masa depan. Seluruh pemohon disarankan memantau tahapan pengajuan mandiri melalui portal resmi untuk memastikan proses berjalan transparan tanpa perantara.
